房企扎堆發(fā)半年報，幾家歡喜幾家愁。

在“國進民退”的大背景下，這家民營房企靠著“可怕”的財務自律讓人刮目相看。

有些房企拼了命的追求“綠檔”，而龍湖已經(jīng)連續(xù)五年維持綠檔。

所以說，民營房企之間的差距還真挺大的。

前幾天，龍湖發(fā)布了2021半年報，今天地產(chǎn)君來解讀下龍湖半年報的主要內(nèi)容。

1

利潤規(guī)模齊增、償債能力優(yōu)異

龍湖2021年上半年的數(shù)據(jù)依舊亮眼，穩(wěn)中有升是龍湖的特點。

下面是龍湖半年報的核心數(shù)據(jù)：

• 合同銷售額1426.3億，同比增長28.4%；

• 營業(yè)額606.2億，同比增長18.5%，其中物業(yè)投資租金收入47.8億，同比增長42.4%；

• 毛利為167.8億元，同比增長6.5%，毛利率為27.7%；

• 凈負債率46.0%，在手現(xiàn)金達994.7億；

• 平均借貸成本年利率降至4.21%，平均貸款年限為6.18年，綜合借貸總額為人民幣1918.2億；

• 新增53幅新地塊，土儲面積合計7717萬方。

咋一看，龍湖的業(yè)績和利潤增長還算亮眼。

可千萬別忽視了這個數(shù)據(jù)，龍湖牛的地方在于在手現(xiàn)金為994.7億。

龍湖在銷售額為1426.3億的前提下，在手現(xiàn)金可以達到近千億。

足以看出龍湖現(xiàn)金非常充沛，抵抗周期風險的能力很強。

現(xiàn)金流量對于當下房企的重要性不言而喻，而龍湖的表現(xiàn)可以說十分亮眼了。

龍湖：“始終堅持有質(zhì)量的增長，有回款的簽約”。

手里的可售存貨大約4700億元，整體去化率66%就可完成全年目標。

因此邵明曉表示：“龍湖有信心完成3100億的銷售目標。”

在多輪樓市調(diào)控政策轟炸下，似乎都沒有影響到龍湖的節(jié)奏。

2

財務穩(wěn)健，超低融資成本

曾經(jīng)短時間內(nèi)業(yè)績翻數(shù)倍的黑馬房企不少，現(xiàn)在爆雷的房企倒是越來越多。

穩(wěn)健成為了房企最喜歡提的關鍵詞，也是龍湖的代名詞。

如何判斷一個房企是否穩(wěn)健，可以看三道紅線、融資成本、在手現(xiàn)金等。

截至2021年中，龍湖的凈負債率降至46.0%，現(xiàn)金短債比達到5.48，資產(chǎn)負債率（剔除預收）68.3%。

三項數(shù)據(jù)均處于綠檔范圍，且數(shù)據(jù)水平是領先行業(yè)的。

龍湖對于財務的管控是出了名的，比如龍湖從來不做前融或非標，沒有過資管計劃、沒用過影子銀行。

在融資成本方面，龍湖再創(chuàng)新低，其平均融資成本僅為4.21%。

趙軼提到，會不斷地尋找迭代置換公司的融資品種。

把公司的債務結(jié)構(gòu)做得更好，讓公司的賬期更長，成本更低。

除此之外，龍湖的信用等級也保持了一貫的優(yōu)秀水平。

財務能力出色、融資成本低是龍湖獲得投資級評級的關鍵之一。

而評級又可以降低龍湖的融資成本，這是相輔相成，互為因果的。

龍湖穩(wěn)健術的關鍵在于對規(guī)模的克制與強大執(zhí)行力，這是需要極大的耐心與沉淀的。

3

商業(yè)復蘇、物業(yè)加大收購力度

商業(yè)地產(chǎn)可以帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流，也是龍湖的又一核心競爭力。

上半年疫情帶來的影響逐步消退，龍湖商業(yè)快速發(fā)力。

在北京、蘇州、長沙、武漢、成都新開5座天街，出租率均接近100%。

下半年，還有7個商場將陸續(xù)開業(yè)，明年預計有17個商場在高能級城市亮相。

截止目前，龍湖擁有的商業(yè)數(shù)量超過110個，已開業(yè)項目54座，覆蓋13個城市。

龍湖商業(yè)在未來會繼續(xù)布局重點一二線城市和主流交通節(jié)點。

龍湖智慧服務未來會加大收購動作，但并不是為了收購而收購。

更多的是看文化、價值觀、質(zhì)量要求，也要看龍湖的轉(zhuǎn)化、看用戶的品質(zhì)，不會盲目收購。

上半年龍湖收購了億達服務、楷林商務服務、新世界等物業(yè)公司。

未來，其在物業(yè)方面依舊會保持較高的增速。

4

陳序平任執(zhí)行董事、年薪800萬

與半年報一起公布的還有龍湖委任執(zhí)行董事文件、龍湖董事會成員及職責。

陳序平的這次任命，地產(chǎn)君并不意外。

他是1982年生人，任龍湖集團副總裁，兼任地產(chǎn)航道總經(jīng)理。

作為龍湖一手培養(yǎng)起來的仕官生，可以說是“親生的”。

他來自清華土木系，畢業(yè)后加入成都公司。

從一線工程師做起，擔任過項目總、投資總。

2016年作為成都公司總經(jīng)理，在住宅開發(fā)、商業(yè)開發(fā)、租賃住房、智慧服務、養(yǎng)老業(yè)務方面成績突出。

邵明曉評價他是個領導力很強的年輕高管，對龍湖來講是個非常難得的。

仕官生計劃作為龍湖的校招品牌為龍湖乃至整個行業(yè)培養(yǎng)了大量的人才。

一直以來，龍湖都以善待員工作為準則。

值得一提的是，邵明曉提到今年龍湖會繼續(xù)加大對年輕學子的招聘力度。

龍會招聘1200-1500名仕官生（研究生）、招近一萬名本科生。

5

“潔癖般”自律的龍湖

邵明曉曾說到：“正是龍湖有著潔癖般的自律，才走到今天”。

回顧龍湖的發(fā)展歷程，都離不開危機感、敬畏感兩個詞。

一直以來，龍湖堅持做好自己的本分，時刻懷有危機感，不會因為眼前的成績而洋洋得意。

對于行業(yè)未來，邵明曉說我們非常支持也完全擁護政府對行業(yè)的指導和規(guī)范。

相信整個行業(yè)的從業(yè)者會更加自律，財務更加穩(wěn)健。

所以龍湖對這個行業(yè)還是充滿了信心。

同時，也會按照自己的原則和節(jié)奏，為用戶提供更好的產(chǎn)品和服務。

優(yōu)秀常常不是一蹴而就，而是長期努力得來。